Revisione di tabelle millesimali, il ruolo del tecnico

Ma quali sono le responsabilità dei tecnici incaricati di questa operazione?

La prima sentenza della Cassazione, la n. 18477, ampliando le competenze dell'assemblea, ha affermato che l'approvazione delle tabelle, redatte ex novo o modificate, può avvenire con le modalità previste dall'art. 1136, comma 2, cod. civ. (maggioranza dei presenti e 500 millesimi di proprietà), non necessitando l'unanimità. A tale proposito, l'estensore della sentenza, dott. Roberto Michele Triola, presidente della Sez. II, in un convegno organizzato dall'ANACI e dall'UPPI a Pisa, lo scorso 6 ottobre, fugando tutti i dubbi espressi in merito da alcuni esperti e associazioni, ha affermato che il principio enunciato nella sentenza è applicabile a ogni tipo di tabella, da quelle generali o di proprietà, derivate dall'art. 1118 cod. civ., a quelle derivanti dall'applicazione degli artt. 1123 (spese generali e riscaldamento) e 1124 (ascensore) dello stesso codice. La seconda sentenza invece, la n. 18331/2010, semplifica l'azione dei dissidenti che potranno impugnare la delibera di approvazione delle tabelle, citando il solo amministratore e non più tutti i condomini. Peraltro, il dott. Triola, al timore espresso da alcuni amministratori partecipanti al Convegno della possibile insorgenza di un gran numero di contenziosi, a seguito della semplificazione delle procedure, ha precisato che - in ogni caso - la condizione per modificare le tabelle è la sussistenza delle motivazioni previste dai due commi di cui è composto l'art. 69 disp. att. cod. civ., mancando le quali nemmeno l'unanimità dei condòmini consente la modificazione delle tabelle.

Le responsabilità del tecnico incaricato dell'operazione

Di conseguenza, nel caso di sopraelevazioni o recuperi di sottotetto, sussistendo le condizioni per la revisione delle tabelle per l'incremento di superficie abitabile realizzata, il tecnico incaricato dall'amministratore, o direttamente dall'assemblea, dovrà iniziare le operazioni tecniche, procedendo in primo luogo alla ricerca dell'eventuale prospetto di calcolo originario, risalente alla costruzione dell'edificio condominiale, ovvero alla costituzione del condominio, nel caso di fabbricati già di unica proprietà, frazionati e venduti agli inquilini o a terzi.
Poiché, nella fattispecie, non si tratta di compilare una nuova tabella ma solo integrare quella esistente, scopo di tale ricerca è quello di verificare quali siano stati i coefficienti utilizzati dal compilatore, per determinare prima la superficie commerciale delle singole proprietà, partendo da quella reale rilevabile dalle planimetrie, e poi i coefficienti correttivi della superficie commerciale medesima, per ottenere quella virtuale da utilizzare per il calcolo delle carature.

Coefficienti correttivi della superficie commerciale

In materia non esiste normativa di merito ma soltanto una circolare del Ministero dei lavori pubblici, la n. 12480 del 26 marzo 1966, integrata dalla circ. n. 2945 del 26 luglio 1993, diretta ai collaudatori dei fabbricati costruiti dalle cooperative edilizie, fruenti di contributi statali, per il calcolo della tabella di riparto delle spese di costruzione degli edifici fra i singoli soci. Del resto, anche la scarsa dottrina fa propri i principi enunciati dalla predetta circolare (per tutte V. Gasparelli Le tabelle millesimali per gli edifici in condominio, Milano, 1998 - Luigi Rizzi Le tabelle dei millesimi in condominio, De Donato Editore, 1978).
In particolare, si ricorda che i coefficienti correttivi basilari da utilizzare si riferiscono alla destinazione dei locali, al piano di ubicazione, al riscontro d'aria, all'orientamento rispetto ai punti cardinali, al prospetto, luminosità e altezza utile interna che, moltiplicati in sequenza per le superfici commerciali, produrranno quella virtuale ricercata per ogni singola proprietà e, quindi, quella complessiva dell'edificio condominiale.
Pertanto, l'operazione di revisione diverrà semplice in presenza del prospetto, ma in assenza dell'elaborato originale l'integrazione della tabella richiederà di seguire un altro più complesso percorso, finalizzato alla determinazione delle quote millesimali da attribuire alle nuove unità, senza entrare nel merito delle carature relative alle altre porzioni di fabbricato, rimaste inalterate.
Di conseguenza, nel caso frequente di mancanza del prospetto di calcolo originale, il tecnico dovrà calcolare i rapporti fra millesimi e superfici commerciali delle unità immobiliari del piano sottostante a quello sopraelevato o reso abitabile, da cui ricavare un rapporto medio da applicare alle superfici commerciali delle nuove unità immobiliari.
Ottenuto il rapporto, il tecnico dovrà verificare se il nuovo piano sia o meno raggiunto dal servizio di ascensore per cui, solo in caso affermativo, il rapporto medesimo dovrà essere incrementato di una percentuale per la differenza di piano, di norma dal 3 al 5%.
Successivamente l'operatore, avendo a disposizione tutti gli elementi necessari, potrà agilmente procedere al riparto, ottenendo prima una tabella integrata superiore a mille, che con una semplice funzione proporzionale, sarà riportata a mille.

Il ruolo della relazione tecnica

A questo punto è bene precisare che, proprio alla luce dei nuovi orientamenti giurisprudenziali, la relazione tecnica di accompagnamento delle tabelle assume una rilevanza notevole, in quanto in essa deve essere chiaramente esposta la procedura seguita nel computo generale, non tanto per quanto riguarda gli elementi oggettivi (superfici, destinazioni, altezze interne dei locali ecc.), ma sopratutto per quelli soggettivi espressi dal tecnico, quali i pareri estimali relativi ai coefficienti applicati, alla destinazione d'uso e all'ubicazione di piano, che traducono in carature millesimali il rapporto fra il valore delle unità immobiliari e quello dell'intero edificio, rendendolo aritmeticamente percepibile.
Non a caso infatti la Cassazione, nella sent. n. 18477/2010, ha precisato che «la tabella serve a esprimere, in precisi termini aritmetici, un preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini».
Peraltro, tale rapporto può essere correttamente determinato solo se il tecnico ha effettuato i necessari riscontri sui valori di mercato, attingendo informazioni presso fonti e mercuriali attendibili, quale quella dell'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia del territorio, i borsini immobiliari presso le Camere di Commercio delle grandi città, compilati con la collaborazione della Fiaip e del Caam, l'istituto Scenari Immobiliari di Milano, Tecnocasa, Nomisma, Cresme, tutti del resto convenzionati con l'OMI.
Infatti, solo conoscendo i valori delle diverse tipologie di unità, presenti nel complesso condominiale (negozi, abitazioni, uffici, box, magazzini ecc.), è possibile definire correttamente il coefficiente di destinazione, che è basilare nel calcolo della tabella, mentre tutti gli altri sono reperibili in dottrina e dalle pubblicazioni delle commissioni provinciali degli usi e consuetudini locali, presso le Camere di Commercio, nonché dalla nostra rivista Consulente immobiliare, nelle due edizioni (primavera e autunno) in cui sono riportate le quotazioni del mercato immobiliare.
Da quanto esposto, risulta evidente l'importanza della relazione, che dovrà essere accurata ed espressa in termini facilmente comprensibili anche per soggetti a digiuno di nozioni tecniche, citando anche le fonti di rilevamento dei prezzi correnti di mercato in quanto, il parere dei condòmini si forma proprio sulla lettura della relazione.

Adempimenti successivi all'approvazione delle tabelle

Ovviamente, dopo la discussione che segue la precedente fase, l'assemblea potrà approvare gli elaborati del tecnico, con la maggioranza dei presenti titolari di almeno 500 millesimi di proprietà (della vecchia tabella), che i dissidenti presenti e gli assenti, se si ritenessero danneggiati, potranno successivamente impugnare. A questo punto peraltro, in ogni caso, è consigliabile depositare la delibera con le tabelle presso un notaio per ottenere la forma scritta, al fine di poterne ottenere copie autentiche in ogni tempo successivo, specie nel caso di cessione di unità immobiliari a terzi, futuri condòmini.

Considerazioni conclusive

In definitiva, il nuovo orientamento giurisprudenziale sulla materia avrà l'effetto di sbloccare molte situazioni di stallo nei condomini, che rendono difficoltosa anche la gestione amministrativa, in quanto - in molti casi - le tabelle esistenti non sono pari a mille, ma spesso superano tale limite, per aggiustamenti empirici apportati in passato, nel caso di recupero di sottotetti o sopraelevazioni, al fine di ottenere un parametro necessario a ripartire le spese, non volendo modificare i millesimi originari, indicati nei rogiti di acquisto come se fossero dogmi, a scapito della precisione e del buon senso. Tuttavia, la nuova e più fluida procedura per l'approvazione delle tabelle revisionate, a nostro avviso, rende ancor più importante l'azione del tecnico compilatore, che deve rendere trasparente il proprio operato, tramite un'esaustiva relazione di accompagnamento, a garanzia della correttezza degli elaborati, nell'interesse dei condòmini, relazione che purtroppo, talvolta, alcuni tecnici non compilano.

Fonte: Commentro tratto dalla rivista "Consulente Immobiliare", Il Sole 24 Ore, 15 novembre2010, n. 871